綠色金融：“賦能”房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

 

　　“在房地產(chǎn)領域，綠色金融會加速綠色建筑的發(fā)展，反過來提升建筑在商業(yè)層面的收益，包括租金提升、資產(chǎn)的保值升值。”甘啟善說。

 

　　越來越多的房企在新建寫字樓、商業(yè)綜合體中注重項目本身的綠色建筑質(zhì)量。而綠色建筑本身的評定和評級成為識別資產(chǎn)的直接標簽。目前在中國較為廣泛的有“三星級綠色建筑標準”，對場地、材料、能源、水資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、創(chuàng)新與性能改進六個方面進行評價，是中國綠色建筑評價體系中最高級別的綠色建筑標準，分為一星、二星、三星，其中三星是最高級別。適用于評價住宅、辦公、商場、賓館等多種類型的建筑。

 

　　國際上主流的綠色建筑認證體系有：LEED(美國)、BOMA(美國)、BlueAngel(德國、北歐)等。其中LEED認證是世界范圍內(nèi)被廣泛采用的標準，在中國市場認證項目數(shù)量逐年攀升，其中以辦公樓占比最高，城市分布以上海、北京、香港最多。從商業(yè)地產(chǎn)投資角度來看，這三個城市真是中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易的主力城市。

 

　　“綠色認證對于資產(chǎn)管理而言，具有標簽效應，提示這個物業(yè)是一個優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，也證明資產(chǎn)發(fā)行人注重對資產(chǎn)的維護。”甘啟善說，業(yè)主希望資產(chǎn)未來以更好的狀態(tài)經(jīng)營下去，從而讓綠色投資更有前景可期。

 

　　世界綠色建筑委員會發(fā)布的報告顯示，綠色建筑的一個關鍵優(yōu)勢是降低運營成本，特別是在能源成本和總生命周期成本方面，一年內(nèi)降低運營成本8%-9%，五年內(nèi)降低運營成本13%-15%。綠色改造項目可以節(jié)約13%的運營成本，而新建綠色建筑可以節(jié)約15%的運營成本。

 

　　甘啟善說，具備綠色認證的資產(chǎn)，在租金回報上具有一定溢價，通常在10%-15%；而在出租率上，具有認證的資產(chǎn)要比沒有認證的要高6%-8%。

 

　　為什么會有這樣大的差異？甘啟善解釋，綠色建筑認證過的寫字樓，一方面，面向租戶時，更加考慮租戶的使用體驗，會讓租戶滿意度提升，保障出租率；另一方面，從投資角度來講，往往重視用怎樣的工具來判斷資產(chǎn)價值，綠色認證的標準恰好吻合金融化的要求，進而通過金融工具發(fā)行債券或者出售，能夠改變資產(chǎn)持有人的收入結(jié)構、資產(chǎn)運營結(jié)構，讓資產(chǎn)估值得到提升。

 

　　“從目前市場情況來看，開發(fā)商、業(yè)主開始慢慢改變觀念，懂得如何持有資產(chǎn)和維護資產(chǎn)，以及利用綠色金融工具來優(yōu)化提升資產(chǎn)的估值。”甘啟善認為，對于持有人而言，綠色金融有兩重概念，第一重是利用綠色金融的融資，進一步提升資產(chǎn)的能耗效率和環(huán)保標準，讓資產(chǎn)能夠符合環(huán)保和節(jié)能減排要求；第二重是通過提升資產(chǎn)的綠色星級，讓運營成本降低、租金提高，從而改善資產(chǎn)的現(xiàn)金流，更為資產(chǎn)提升市場競爭力。

 

　　從全球市場來看，新加坡和中國香港注重在房地產(chǎn)領域發(fā)展綠色金融——不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)，強調(diào)發(fā)行資產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展、健康、環(huán)保、低碳，為資產(chǎn)創(chuàng)造價值。

 

　　領展房地產(chǎn)投資信托基金(0823.HK)2016年發(fā)行5億美元綠色債券，票面利率2.87%，是亞洲第一家發(fā)行綠色債券的房地產(chǎn)企業(yè)。2019年3月，成功發(fā)行香港首只綠色可轉(zhuǎn)換債券，募資40億元，年息率1.6%，為五年來亞洲房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券中最低。

 

　　領展資產(chǎn)管理有限公司行政總裁王國龍表示：“可持續(xù)發(fā)展是領展業(yè)務模式重要一環(huán)。我們致力透過綠色措施提升旗下物業(yè)組合的長期價值。作為負責任投資原則簽署機構和聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署成員，我們很高興與理念相同的投資者合作，促進和提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的表現(xiàn)，并建立蓬勃發(fā)展的低碳小區(qū)。”

 

　　甘啟善評價，領展發(fā)行綠色債券，可以看到發(fā)行人對資產(chǎn)管理非常有信心，使用更為低成本的資金，來發(fā)展綠色地產(chǎn)，能更好地發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)管理能力，也能更直接地幫助企業(yè)投資更多的綠色資產(chǎn)，形成最佳的投資閉環(huán)。

 

　　“我們預期房企以及資產(chǎn)持有人，未來將會改變粗放式的發(fā)展模式，引入資產(chǎn)管理、綠色金融手段，推動房企向綠色地產(chǎn)、可持續(xù)發(fā)展的目標邁進。”甘啟善說。